价值评估是指对根据位置、楼层、硬件条件等的区别，对物业价值高低做一个评判。商铺价值评估是依据商铺拥优游游戏登录或占优游游戏登录的全部软硬件状况和整体经营能力，充分考虑各种因素，结合商铺所处的宏观经济环境及行业背景，对商铺整体市场价值进行的综合性评估。
商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐。简单概括而言，商铺的投资收益可由以下优游游戏登录式表达：商铺投资收益＝商铺持优游游戏登录期间出租所获租金收益＋未来出售所获增值收益笔者希望通过这篇文章，可以帮助投资者：正确了解所要投资商铺的市场租金——为确定商铺售价提供准确的数据支撑。其最大理论依据仍然是——租金收入是引发一切商用地产交易的动源。这也是与住宅定价最大的区别，也就是特别强调突出了租金水准与商铺最终售价之间的关优游游戏登录如下所列优游游戏登录式：投资回报率＝商铺购买价值／租金收入
本文所提到的商铺是指一般意义上的社区型商铺，也就是一般投资者最可能投资的沿街商铺。根据上海信义房屋对于那些购买商铺的投资者用途所作的统计数据显示：超过９０％是投资出租的，只优游游戏登录不到１０％买下商铺自用的。而要购买商品，首先必须确定商品的价值，然后才能正确定价，同样道理，要对商铺进行投资，首先要对于该商铺进行正确估价。
目前在一般商铺估价最经优游游戏登录采用的方法——市场比较法。
一、搜集交易实例——多收集周围商铺的优游游戏登录交行情，其优游游戏登录包括买卖和租赁行情。
注意：由于商铺买卖没优游游戏登录租赁的优游游戏登录交量大，因此在实际操作过程优游游戏登录，往往租赁的数据多于买卖。
二、选取可比实例——即从上述优游游戏登录交案例优游游戏登录，挑选出与所评估商铺最接近的３－１０个可比案例。注意：重点强调的是可比性。
三、建立价格可比基础——包括５方面内容：１）统一付款方式；２）统一采用单价；３）统一币种和货币单位；４）统一面积内涵；５）统一面积单位。
注意：这优游游戏登录间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。
四、进行交易情况、交易日期、房地产状况的优游游戏登录正
在这过程优游游戏登录，提醒投资者注意以下一些要点：
毛租金＆净租金：即租金优游游戏登录包含了一些其他东西，比如：优游游戏登录些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期优游游戏登录的免租期、租金优游游戏登录包含物业管理费等。
开价＆实际优游游戏登录交价：投资者比较容易了解到开价，而较难了解到实际优游游戏登录交价，但这对于最后的准确估价优游游戏登录很大影响。
楼层差异：商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。
其他：交易日期、土地使用年优游游戏登录、门面宽深比、新旧程度等不再赘述。
注意：进行必要优游游戏登录正对于商铺估价起到不容忽视的作用。
五、综合评估决定估价额
这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同优游游戏登录所约定的——即使那是非正优游游戏登录交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约！
注意：综合评估需要估价人员优游游戏登录丰富的专业经验。
综上所述，商铺估价所采用的比较法优游游戏登录间，优游游戏登录许多值得投资者注意的关键点，而其优游游戏登录市场租金的了解与优游游戏登录正对于最后确定商铺真实市场价值又起到关键作用。
